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売却の基礎知識

マンションや戸建て、土地などの不動産を手放す理由は人それぞれ。転勤や転職、家族構成の変化、資産運用が目的だったり。そんな時に不動産売却を有利に進められるよう、押さえておきたい知識をご紹介します。

査定条件のポイントとは

売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらう必要があります。あなたの物件が売りやすい、つまり一般的な資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まります。まずはその物件がある地域の売買相場をベースに査定します。次に、立地条件や広さ、間取りなどの条件から査定、続いてその物件個別の条件や、状態がチェックされて査定が完了、というのが一般的な流れとなります。
1つ目がどんな地域のどんな場所に建っているか、そして2つ目がどんな仕様でどんな状態なのか、という点が重要になります。こちらにさらに具体的な査定条件のポイントを挙げました。

ポイント1・築年数　～築20年までは古いほど価値が下がる傾向～

一般的に、日本の住宅は欧米に比べて寿命が短く、木造住宅では20年程度経つだけで不動産価値が土地価格だけになってしまう、とも言われています。築年別の価格の推移をみると、平均的には築20年まではどんどん下落していきますが、その後は年数が経ってもさほど下がらず横ばい。ただし、あくまで平均値なので、実際には物件によって下がり幅が異なります。同じ築年でも価格相場が高い住宅地の物件は住宅地としての人気が高く、売るときにも有利なため、価格が下がりにくい傾向があるようです。

ポイント2・地域　～立地条件によって評価が大きく変わる傾向～

マンション、戸建て、土地など、不動産の資産価値はどのような地域に立地しているかがひとつの評価ポイントとなります。 やはり郊外よりも都心までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、都心への近さと正比例して、家賃相場は高くなるのが一般的です。居住用に限って言えば、周辺環境が良いと評判のある高級住宅街は評価が高くなりやすく、逆にオフィスが混在していたり、工場や道路など音やニオイの発生源、風俗店舗などが近い立地条件では査定上の評価が低くなる場合があります。 また、地域によっては再開発による新線や新駅の開業、大型商業施設の開業などで生活利便性が大きく改善されると評価が向上するケースもよく見られます。

ポイント3・交通機関　～駅やバス停などの交通機関から近いと評価が高い～

最寄駅からの徒歩分数は重要な評価ポイント。駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのはどの不動産も同様ですね。利便性が高い立地は人気も高いためです。不動産会社が査定の際に参考にする不動産流通近代化センターの「査定マニュアル」でも、駅から近い物件は評価が高くなっています。ただし、あまり近すぎると騒々しい環境となり、子育て世帯などからは敬遠される場合もあるでしょう。

ポイント4・住宅環境　～周囲の環境や日当たりなどによって評価が変動～

日照や通風、周囲の建物の状況などは重要なポイントです。たとえ南向きでも日照を遮る建物があると、評価が大きく下がってしまいます。また現状は南側に遮る建物がなくても、将来高い建物が建つと資産価値が下がる可能性があるので、周囲の状況の変化も考慮したいところです。また、マンションの場合、マンション内での住戸の位置も資産価値に影響します。

ポイント5・建物の仕様　～建物の性能や、後付けではコストのかかる装備などがあると高評価～

標準的な広さや間取りの住戸は汎用的で住む人を選ばないので評価アップにつながります。逆に、極端な間取りの場合は住む人を選んでしまい、評価が下がるケースも。 建物自体に関しても、耐震性や断熱性などの性能が高いと評価が高い傾向にあります。また最近は、床暖房やオール電化、太陽光発電といった装備を備えている物件は人気が高いようです。

売却を依頼する会社選びのポイント

売却の成功のカギを握るのは、やはり売却を依頼する会社選びです。最初に住まいを買う場合は、いろいろな物件や会社にあたって比較しますよね。それと同じように売却を依頼するときも、いくつかの会社から話を聞いて比較するのがポイント。会社選びにこだわって、納得の値段で不動産を売りましょう。

複数社に査定依頼して「相場」を知ろう

査定を依頼するときは複数社、最低でも3社には依頼するのがポイント。査定額や算出根拠は会社ごとに異なるため、査定額は同じにはなりません。相場観をつかむために3社に依頼してみて、その査定額の中間値を「相場」とまずは考えて下さい。もちろん、査定を依頼しても必ず契約する必要はありません。
同じような会社に査定依頼するのではなく、得意分野や特徴をもった会社をいくつかピックアップして査定依頼すると比較検討しやすいです。下記に主な3つをご紹介します。これ以外にも売却計画が明確な会社、実績数値が明瞭な会社、ファイナンシャルプランナーがいる会社など様々な特徴をもった会社があります。

地元に強い会社

その地域を中心に営業している“地域密着型”は査定依頼先に加えたい会社の一つ。得意な地域や沿線名、エリアなどを具体的に強調している会社がおすすめ。

提案力のある会社

売却査定だけでなく、賃貸やリフォームなど、あらゆる提案をしてくれる会社もある。具体的に決めていなくても、相談する中で選択肢を絞っていくことができる。

広範囲エリアに展開している大手会社

地場企業に比べて地域に特化してはいないが、幅広い店舗網を利用して広い範囲から購入客を呼びたいときなどは心強い。

査定額だけで判断しない

売却依頼先の会社を決めるとき、その査定額だけで判断するのは禁物。買い取りではなくあくまで仲介なので、査定額で必ず売れるわけではありません。実際には売却額が査定額よりも下がるのが一般的なようです。査定額の妥当性や集客計画の明確さ、担当者との相性なども含めて、信頼して任せられると思える会社に決めることが大切です。

契約の種類

売却を1社だけに依頼する（専任または専属専任媒介）か、複数社に依頼する（一般媒介）かを決める必要があります。媒介契約の種類によって、仲介会社の活動内容が変わります。1社に任せたほうが熱心な販売活動が期待できますが、一般媒介の場合は、複数社からの幅広い集客が期待できるのが特長です。

査定額の妥当性

査定額は書面で提出してもらい、算出根拠について詳しく説明を受け、その根拠が納得できるものかよくチェックする必要があります。

売価計画や広告計画

売却の段取りや期間、広告活動で具体的に何を行ってくれるのか（レインズ（※）や自社HPだけでなく、チラシ、情報誌、ポータルサイト、オープンハウスなど）を詳しく説明してくれると安心して任せられます。 ※レインズとは、不動産会社間で物件情報交換のために利用されるコンピュータネットワークシステム

営業担当者との相性

売却までのサポートを担ってくれます。特に専任/専属専任契約の場合はその役割はさらに重要となります。