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不動産の売却を進める際に必ず出てくる用語や、知っておきたい情報をまとめました。

売却にかかる諸費用＆税金

不動産を買う側だけではなく、売る側にも諸費用は必要です。以下に売却時に必要になる諸費用＆税金の目安をまとめました。売却額からこれら諸費用・税金を差し引いた金額が実際の手取り額となるので、不動産会社や管轄の税務署等に問い合わせてあらかじめ必要経費＆税金を割り出しておきましょう。

仲介手数料

費用の中で最も高額になることが多いのが不動産会社に支払う仲介手数料。仲介手数料は売買・交換の媒介の場合「売買代金×3％＋6万円（消費税別）」が上限です。不動産会社によって異なるケースがあるので媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

測量費用

地積を確定するための測量費用です。一般的な整形地で高低差もなく、境界標復元の必要もない場合、10万から20万円程度が相場となっているようです。

抵当権抹消費用

ローンの残債がある場合は抵当権抹消費用が必要です。費用の目安は、抵当権1本につき１万5000円程度が相場です。

各種税金

売却に伴う利益にかかる所得税や住民税も必要です。他にも契約書に貼る印紙税（売買金額により異なる）などがあります。

査定方法は2種類ある

査定方法は「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類の方法があります。

簡易査定（机上査定）

近隣の売り出し事例や成約事例、 公示地価といった基礎データをもとに、文字通り机上で行う査定のことです。現地確認の手間がない分、スピーディーな回答が得られますが、おおよその価格のため、実際の価格との誤差が生じる可能性があります。

訪問査定

簡易査定のもとになる「基礎データ」と、不動産会社の担当者が現地を訪問して得た「現地の状況」の2つの側面から査定 を行う方法です。建物や敷地の状況を見た詳細な報告をもとに査定価格を算出するため、信用性の高い価格を提示してもらえるのがメリットです。

媒介契約3種類のメリット・デメリット

専属専任媒介契約

依頼できるのは、不動産会社1社のみとなります。売主と契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後5日以内にレインズ(※)に登録、売主に対し1週間に1回以上の販売状況の報告の義務があります。

【メリット】
契約を結んだ1社だけが販売活動を行うため、売買が成立すれば確実に成功報酬を得られます。そのため、広告費などコストもかけた積極的な販売活動を行ってもらえる傾向が高いようです。また、窓口が1社なので情報整理が容易になります。

【デメリット】
契約した不動産会社しか販売活動を行えないため、仮に売主が自ら購入者を見つけたとしても売買契約を結ぶことができません。また、窓口が1社だけなので、依頼した不動産会社への依存度が高くなります。

専任媒介契約

依頼できるのは不動産会社1社のみ。売主と契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後、7日以内にレインズに登録、売主に対し2週間に1回以上の販売状況の報告の義務があります。

【メリット】
契約を結んだ1社だけが販売活動を行うため、売買が成立すれば確実に成功報酬を得られます。そのため、広告費などコストもかけた積極的な販売活動を行ってもらえる傾向が高いようです。また、窓口が1社なので情報整理が容易になります。さらに売主自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができます。

【デメリット】
専属専任媒介契約と比べ、状況報告の頻度など義務が緩いため、頻繁にフィードバックが得られない可能性があります。また、窓口が1社だけなので依頼した不動産会社への依存度が高くなってしまう場合があります。

『一般媒介契約』

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。レインズへの登録は任意となります。また、売主に対し販売状況の報告義務はありません。

【メリット】
複数の不動産会社に依頼できるので、広く販売活動を行うことができます。うまくいけば依頼した不動産会社間での競争心理も働くでしょう。また、成約しても、「いつ、いくらで売れた」という情報を表に出さないようにできます。売主が自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができます。

【デメリット】
不動産会社に販売状況の報告義務がないため、進捗確認に不安があります。また、複数社で販売活動を行うため、不動産会社としては成功報酬を得られないリスクがあります。そのため、コストをかけづらく販売活動が消極的になりがちという場合もあるようです。

※レインズとは
real estate information network systemの頭文字をとったもので、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国４つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換の ためのコンピュータネットワークシステム。売却依頼された不動産は、売却物件情報として登録され、その物件情報は数多くの不動産会社に公開され、取引の拡 大を図ることができる。

売買契約の際に用意するもの

買い手が決まって「不動産売買契約書」で契約の詳細を取り決める際に必要になる代表的なものをご紹介します。

□権利証
□実印
□印鑑証明書（3カ月以内発行のもの）
□契約印紙代
□本人確認ができる書類
（運転免許証やパスポート、健康保険証など）
□仲介手数料の半金
（金額に関しては契約している不動産会社に確認。別途消費税＆地方消費税が必要）
□設備表
□物件状況報告書

不動産を売却しやすい時期

一般的に、不動産物件が売買されやすい（賃貸もされやすい）時期というのは1月～3月と言われます。この時期は新築マンションの建設も活発で、新築マンションか中古マンションかで迷う人が多いため、中古マンションの需要も喚起されます。
特に、マンションの販売に関しては、お正月の長期休暇などを利用してマンションの見学・内覧会や内装の確認などを行う人も多いので不動産会社もお年玉イベントなど行い1年の内で一番活気がでてくる時期です。
売却しやすいということは希望価格で販売できる可能性も高いです。この時期を過ぎてしまうと、次は5月のゴールデンウィークになりますが、1月～3月に比べると需要は多くありません。1月～3月の時期に不動産売却をするのがベストと考えると、遅くとも12月までには不動産売却の査定やマンション査定を済ませ仲介業者を決めておきたいところです。